屯門 青發街28號 浪濤灣 6號洋房28 TSING FAT ST AQUA BLUE HSE 6

~法規按圖則提交或批核日期適用，入伙通常遲幾年，所以呢度只能寫「約」

政策逐條

1. 1

   強制驗樓計劃（樓齡 30 年或以上）及強制驗窗計劃（樓齡 10 年或以上）（2012-06-30 全面實施）^[1][2][3][4]

   ●適用

   屋宇署可向樓齡 30 年或以上（驗樓）及 10 年或以上（驗窗）的私人樓宇業主發出法定通知，不超過 3 層的住用樓宇除外。

   判斷提示：樓齡＝今年減佔用許可證年份。樓齡 30 年或以上可能被選中驗樓，10 年或以上須驗窗；不超過 3 層的住用樓宇豁免。購樓前可用屋宇署「搜尋驗樓／驗窗通知及消防安全指示」查核有否未遵從的通知。

   只按日期條件判斷；其他條件見判斷提示

   ⓘ點樣判斷

   • 樓齡 23 年，屬「10 至 29 年」段 ⇒ 適用
2. 2

   業主維修責任：屋宇署《樓宇欠妥之處》指引（混凝土剝落、露台及外廊）（持續責任，唔限年份）^[5][6]

   ●適用

   屋宇署指出，業主須承擔保養其單位以至樓宇公用部分的全部及最終責任。

   判斷提示：樓齡愈高，風險愈大；設有露台或外廊（可用百樓圖網查閱批准圖則確認位置），外牆或天花有銹漬、裂紋者尤須留意。

   只按日期條件判斷；其他條件見判斷提示

   ⓘ點樣判斷

   • 此項不設樓齡門檻（樓齡 23 年）⇒ 適用
3. 3

   按揭保險計劃：「原定／剩餘還款年期」加「樓齡」上限 75 年（村屋 55 年）（現行（常見問題 2026 年 2 月版））^[7][8]

   ●適用

   物業樓齡本身沒有上限，但申請按揭保險時，按揭物業（村屋除外）的原定或剩餘還款年期加樓齡最多 75 年，村屋最多 55 年；最長還款年期為 30 年。

   判斷提示：樓齡＝今年減佔用許可證年份；按保最長年期＝min(30, 75 − 樓齡)，村屋＝min(30, 55 − 樓齡)。不申請按保時，個別銀行有各自政策，並無統一規定。

   只按日期條件判斷；其他條件見判斷提示

   ⓘ點樣判斷

   • 樓齡 23 年：行按揭保險時最長年期 30 年（金管局上限 30 年）
4. 4

   屋宇署作業備考 PNAP 68（現 APP-19）：符合準則的凸窗不計入總樓面面積及上蓋面積（1980-03（PNAP 68 首次發出））^[9][10][11]

   ◐可能適用（約）

   APP-19 列明其前身為 PNAP 68，首次發出於 1980 年 3 月。

   判斷提示：1980 年後入則的住宅；圖則上客廳或睡房設有離地凸出的窗台。1980–90 年代落成的高層住宅尤其常見。

   ⓘ點樣判斷

   • 政策起點未能確定（「1980-03（PNAP 68 首次發出；首版是否已載凸窗條款待確認）」），未能判斷圖則提交係咪喺政策期內 ⇒ 可能適用（約）
5. 5

   伸出窗（俗稱「窗台」）不計入地積比率——伸出不多於 500 毫米（PNAP 68 首發 1980-03；2004-05 修訂版（上次修訂 2000-03））^{[12][13][14][15][10][16]}

   ◐可能適用（約）

   屋宇署對「外牆」的詮釋：伸出窗符合全部指定條件時，可獲接納為不計地積比率；官方指伸出窗被視為由外牆伸出的構件，不在總樓面面積（GFA）定義內。

   判斷提示：以「一般建築圖則首次提交日期」判斷：2011-04-01 前提交（包括 2011-03-31 前提交、被拒後 6 個月內首次再提交）的項目，窗台可伸出至 500 毫米；之後提交的只可伸出 100 毫米。單憑入伙年份不可靠：2011 年 2 至 3 月入則急增，2011-12 年度批出的大批舊例項目會在其後多年陸續入伙，仍可能用舊準則（提交圖則至入伙相隔年數，官方無統計）。實地可用窗台深度（約 0.5 米 vs 約 0.1 米）作輔助判斷。

   ⓘ點樣判斷

   • 政策起點未能確定（「「500 毫米」準則最早由幾時開始：待確認」），未能判斷圖則提交係咪喺政策期內 ⇒ 可能適用（約）
6. 6

   花槽、冷氣機箱／平台等「小型伸出物」不計地盤覆蓋率及地積比率（2004-05 版本）^[12][16][13]

   ◐可能適用（約）

   2004 年版 PNAP 68 列明，冷氣機箱及平台只要「大小合理」並設冷凝水排放系統、窗外花槽闊度不超過 500 毫米等，都不計地盤覆蓋率及地積比率；但若被誇大或變相成結構部分（例如結構樑兼作花槽），就會計入。

   判斷提示：同 E1：按圖則提交日期。2011-04-01 後提交的項目，伸出超過 750 毫米的冷氣機平台要計入 10% 上限，所以新樓較少大型冷氣機平台。

   ⓘ點樣判斷

   • 政策起點未能確定（「更早版本：待確認」），未能判斷圖則提交係咪喺政策期內 ⇒ 可能適用（約）
7. 7

   停車場、機房、垃圾房等「不計算總樓面面積」（2011 年前停車場全數不計）（2011-04-01 前提交圖則的停車場一般 100% 不計）^[17][10]

   ◐可能適用（約）

   建築事務監督可不計算只用作停車、上落貨、垃圾房及物料回收房、電訊設備室、升降機／冷氣機等機器設備佔用的樓面。

   判斷提示：2011-04-01 前提交圖則的項目，地面以上的多層停車場平台仍可 100% 不計；之後只有地庫停車場（並預留電動車充電設施）才 100% 不計，地面以上只得 50%。所以「多層停車場平台 + 高塔」常見於舊例項目。

   ⓘ點樣判斷

   • 政策起點未能確定（「規例條文（本研究未核實立法年份）」），未能判斷圖則提交係咪喺政策期內 ⇒ 可能適用（約）
8. 8

   住客康樂設施（會所）豁免總樓面面積——一般不超過住用樓面 5%（1999-01）^[18]

   ◐可能適用（約）

   住客專用的康樂設施（泳池、球場、健身室、宴會廳、卡拉 OK 室等）可透過《建築物條例》第 42 條修訂申請不計 GFA。

   判斷提示：1999 年後提交圖則的大型屋苑普遍有會所寬免；2011-04-01 後提交者按規模遞減（大型項目最低 2.5%），並受 10% 總上限約束。

   ⓘ點樣判斷

   • 入伙紙日期（2002-12-19）不早於政策起點（1999）；官方冇入則→入伙時差統計，未能確定圖則提交喺起點之後 ⇒ 可能適用（約）
9. 9

   《聯合作業備考》第 1 號：環保及創新樓宇（第一批環保設施寬免）（2001-02（首發即生效））^[19][20]

   ◐可能適用（約）

   以下環保設施可申請不計入總樓面面積及／或地盤覆蓋率：露台、加闊公用走廊及電梯大堂、公用空中花園、公用平台花園（非住宅）、隔聲鰭、遮陽篷及反光罩、翼牆／捕風器／風斗。

   判斷提示：JPN1 於 2001-02 發出即生效，並適用於「未獲發佔用許可證」的新項目，所以理論上 2001 年後入伙的樓宇都有機會有環保露台等設施；售樓書須另列環保設施面積。2011-04-01 後提交圖則的項目改用新版（見 E11）。

   ⓘ點樣判斷

   • 入伙紙日期（2002-12-19）不早於政策起點（2001）；官方冇入則→入伙時差統計，未能確定圖則提交喺起點之後 ⇒ 可能適用（約）
10. 10

    《聯合作業備考》第 2 號：第二批環保設施寬免（工作平台、預製外牆、信件收集室等）（2002-02）^[21]

    ◐可能適用（約）

    第二批可申請寬免：非結構預製外牆（可寬免厚度上限 300 毫米）、工作平台（每單位可寬免上限 1.5 平方米，須面向通風位置作晾衣用途，不可圍封高於欄河）、設有信箱的信件派遞室（一般指引約 320 伙一座可有 16 平方米）、隔音屏障、非住宅空中花園。

    判斷提示：2002-02 後提交／修訂圖則的住宅較常見工作平台；2011-04-01 後提交的項目，工作平台寬免減半（見 E11）。

    ⓘ點樣判斷

    • 入伙紙日期（2002-12-19）不早於政策起點（2002）；官方冇入則→入伙時差統計，未能確定圖則提交喺起點之後 ⇒ 可能適用（約）

買家角度優劣

• 優

  據政府當局所述，強制驗樓及驗窗計劃秉持「預防勝於治療」理念，從根源處理樓宇失修問題。^[4]■官方

• 劣

  接獲法定通知後，業主須委任註冊檢驗人員驗樓，並委任註冊承建商進行修葺；公用部分費用一般按公契份數由業主分擔。露台或外廊的內部屬個別單位業主責任，須自行委任註冊檢驗人員檢驗；石屎護牆的外部表面則按情況由外牆業主／業主立案法團／全體業主負責。^[1][5][6]■官方

• 優

  屋宇署指，一些欠妥之處的確可能影響樓宇結構安全，但大部分屬局部及非結構性質。^[5]■官方

• 劣

  公用部分的維修費用一般按大廈公契的份數由業主分擔；欠妥之處位於個別單位內的，相關業主應自行安排委聘建築專業人士統籌修葺。^[5]■官方

• 劣

  加高地台面層、護牆批盪、加裝鋁窗等額外負荷，是 2017 年一宗露台倒塌事故的成因之一（單一個案調查結論）。^[34]■官方

• 優

  按揭保險沒有樓齡上限，舊樓亦可申請，只是年期受限。^[7]■官方

• 劣

  樓齡超過 45 年，按保可用年期即少於 30 年（75 減樓齡），每月供款相應增加（算術推算）。^[7]■官方

• 優

  約符合指定條件的伸出窗不計入地積比率。^[12][15]■官方

• 劣

  約窗台底離地最少 500 毫米；發展局承認「窗台」一詞並不準確，因為它不是落地窗。^[12][10]■官方

• 劣

  約2010-11 年施政報告表示，運輸及房屋局將成立督導委員會，就以立法規管一手樓銷售提出建議，包括以實用面積作為列明每平方呎售價的唯一基礎。^[35][10]■官方

• 劣

  約有意見認為窗台增加樓宇體積及吸熱；可持續發展委員會建議政府檢討窗台的可取性。^[15]■官方

• 優

  約不計入地積比率的獨立冷氣機箱／平台須設冷凝水排放系統。^[12]■官方

• 優

  約建築專業人士擔心若取消寬免，發展商可能只會把強制設施做到最細或擺在不理想位置。^[10]■官方

• 劣

  約公眾意見認為過大的會所連同寬免令樓宇體積大增。^[15]■官方

• 劣

  約會所等設施列作公用地方，公契須列明設施的管理、營運、財政支持及維修條款。^[18]■官方

• 優

  約露台、空中花園等確實增加戶外及公用空間；政府 2006、2007 年兩輪電話調查（每輪逾 1,000 人）顯示市民普遍支持推廣露台、空中花園等設施。^[17]■官方

• 劣

  約露台不准圍封，違者政府會執法甚至檢控；買家不能把露台併入室內。^[19]■官方

• 優

  約申請寬免的工作平台須面向通風位置作晾衣用途；欄河須為通透設計，以免阻擋自然通風（最低 400 毫米可為實心）。^[21]■官方

• 劣

  約綜合用途（商住）建築物（非住用部分全部由工廠、貨倉、倉庫等組成者除外），或住用多於 3 層、於 1987-03-01 或之前入則（或無入則紀錄而於該日或之前建成）的樓宇，屬《消防安全（建築物）條例》範圍，業主或須安排消防改善工程。^[28][29]■官方

• 優

  約地段上樓宇樓齡滿 70 年，不論位處哪區，強拍申請門檻已降至 65%（2024 年修訂）。^[36]■官方

• 優

  約最早一批於 2025 年 6 月到期的地契，約 50 個位於油尖旺區屬非工業用途的地段，大多是層數較少的唐樓。在新續期機制下，首份續期公告涵蓋至 2030 年底到期的地契，376 個地段全部獲續期；該機制為一般用途地契續期，毋須補地價。^[37][38]■官方

• 劣

  約樓齡已遠超 30 年，屬強制驗樓計劃範圍（不超過 3 層的住用樓宇除外）；一旦接獲法定通知，業主須委任註冊檢驗人員驗樓，並安排所需修葺。公用部分的維修費用一般按公契份數由業主分擔。^[1][5]■官方

• 優

  約完成改善工程後，一旦發生火警，住客可獲較佳保障。^[28]■官方

• 優

  約2022 年立法會文件所述：政府自 2018 年起設有資助，但有資格限制：消防安全改善工程資助計劃主要資助非單一業權、屬條例下綜合用途（商住）的樓宇，住用單位平均應課差餉租值不可超過指定金額，並須已接獲「指示」，而截至 2017 年 10 月 11 日尚未獲確認已完成全部消防安全改善工程。最高資助為工程及顧問費用六成，或該類樓宇的相應資助上限。純住用大廈或差餉租值超標的樓宇未必合資格。^[39][30]■官方

• 劣

  約購入仍有有效「消防安全指示」的物業，新業主須於轉讓後三個月內書面通知執行當局，否則一經定罪可被罰款 10,000 元。^[28]■官方

• 優

  約現存含石棉物料不受 2014 年禁令影響，不會因禁令而須即時拆除。^[33]■官方

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