新界大埔黃魚灘第 26 約地段第 252 號 A 段、第 252 號 A 段第 1 分段、第 252 號 B 段、第 253 號、第 256 號、第 257 號、第 259 號、第 26 號、第 261 號、第 275 號 A 段、第 275 號 B 段、第 275 號 C 段、Wong Yue Tan, Tai Po, New Territories D.D.26 Lots 252 s.A, 252 s.A ss.1, 252 s.B, 253, 256, 257, 259, 260, 261, 275 s.A, 275 s.B, 275 s.C, 276 s.A ss.1, 276 s.B ss.1, 278 R.P., 279 s.B, 280 s.A R.P., 280 s.B R.P. 280 s.B ss.1 R.P. and 538 and Adjoining G

~法規按圖則提交或批核日期適用，入伙通常遲幾年，所以呢度只能寫「約」

呢座大廈收錄喺屋宇署私樓資料庫，所以按私人樓宇政策分析

政策逐條

1. 1

   水務署 2015 年起新建內部供水系統規定（通函 1/2015 至 8/2015）（2015-07-13）^[1][2]

   ●適用

   禁止內部供水系統使用含鉛焊接物；完工後水質測試參數由 8 項加至 12 項（新增鉛、鎘、鉻、鎳）；水務署視察時抽測焊接口含鉛量，所有水樣本符合接受標準才供水；喉管配件認可最長 5 年；水喉匠罰分制收緊。

   判斷提示：入伙／完工日期 2015-07-13 或以後的新建樓宇（私樓、居屋、公屋皆適用，以 occupation permit／水務署完工證明日期為準）顯示「已適用 2015 年起水務署四種金屬驗水＋含鉛焊料禁令」；2015 年前落成不顯示。

   只按日期條件判斷；其他條件見判斷提示

   ⓘ點樣判斷

   • 入伙紙日期（2024-02-09）喺政策期（2015-07-13 至 （冇））內 ⇒ 適用（日期條件）
2. 2

   業主維修責任：屋宇署《樓宇欠妥之處》指引（混凝土剝落、露台及外廊）（持續責任，唔限年份）^[3][4]

   ●適用

   屋宇署指出，業主須承擔保養其單位以至樓宇公用部分的全部及最終責任。

   判斷提示：樓齡愈高，風險愈大；設有露台或外廊（可用百樓圖網查閱批准圖則確認位置），外牆或天花有銹漬、裂紋者尤須留意。

   只按日期條件判斷；其他條件見判斷提示

   ⓘ點樣判斷

   • 此項不設樓齡門檻（樓齡 2 年）⇒ 適用
3. 3

   按揭保險計劃：「原定／剩餘還款年期」加「樓齡」上限 75 年（村屋 55 年）（現行（常見問題 2026 年 2 月版））^[5][6]

   ●適用

   物業樓齡本身沒有上限，但申請按揭保險時，按揭物業（村屋除外）的原定或剩餘還款年期加樓齡最多 75 年，村屋最多 55 年；最長還款年期為 30 年。

   判斷提示：樓齡＝今年減佔用許可證年份；按保最長年期＝min(30, 75 − 樓齡)，村屋＝min(30, 55 − 樓齡)。不申請按保時，個別銀行有各自政策，並無統一規定。

   只按日期條件判斷；其他條件見判斷提示

   ⓘ點樣判斷

   • 樓齡 2 年：行按揭保險時最長年期 30 年（金管局上限 30 年）
4. 4

   屋宇署作業備考 PNAP 68（現 APP-19）：符合準則的凸窗不計入總樓面面積及上蓋面積（1980-03（PNAP 68 首次發出））^[7][8][9]

   ◐可能適用（約）

   APP-19 列明其前身為 PNAP 68，首次發出於 1980 年 3 月。

   判斷提示：1980 年後入則的住宅；圖則上客廳或睡房設有離地凸出的窗台。1980–90 年代落成的高層住宅尤其常見。

   ⓘ點樣判斷

   • 政策起點未能確定（「1980-03（PNAP 68 首次發出；首版是否已載凸窗條款待確認）」），未能判斷圖則提交係咪喺政策期內 ⇒ 可能適用（約）
5. 5

   屋宇署公開每個新落成項目的樓面面積寬免明細（2010-09-01（以入伙紙申請提交日期計））^[10]

   ◐可能適用（約）

   2010 年 9 月 1 日或之後申請佔用許可證的新樓宇，最終建築圖則須列明所有寬免（豁免、不計算、額外樓面）明細，申請入伙紙時須提交摘要，屋宇署會在發出入伙紙後上載網站。

   判斷提示：入伙紙申請日期 ≥ 2010-09-01 → 屋宇署網站應有寬免摘要，可直接抓數據；之前的只可查圖則。入伙紙申請日期一般早於入伙紙發出日期，網站只知入伙年份時要預留誤差。

   ⓘ點樣判斷

   • 入伙紙日期（2024-02-09）不早於政策起點（2010）；官方冇入則→入伙時差統計，未能確定入伙紙申請喺起點之後 ⇒ 可能適用（約）
6. 6

   PNAP APP-151：總樓面面積寬免設 10% 整體上限及先決條件（2011-04-01（適用於當日或之後提交的新建築圖則或重大修訂））^{[11][8][12][13][14][15][16]}

   ◐可能適用（約）

   環保及完善生活設施寬免合計不得超過發展項目總樓面面積 10%（住用、非住用分開計）。

   判斷提示：關鍵是「一般建築圖則提交日期」≥ 2011-04-01。由於 2011 年 2–3 月入則潮，2011 年後入伙的項目仍可能屬舊例；入伙年份只能作粗略估計。可查：屋宇署寬免摘要（2010-09 後申請入伙紙者）、售樓書是否提及 BEAM Plus 登記（2011 新例先決條件）。

   ⓘ點樣判斷

   • 入伙紙日期（2024-02-09）不早於政策起點（2011）；官方冇入則→入伙時差統計，未能確定圖則提交喺起點之後 ⇒ 可能適用（約）
7. 7

   PNAP APP-152《可持續建築設計指引》：樓宇間距、後移、綠化（2011-04-01（適用於當日或之後提交的圖則）；符合指引是取得寬免的先決條件）^[17][16]

   ◐可能適用（約）

   針對「長形樓宇」的屏風效應：地盤 2 公頃或以上，或建築物連續立面長度 60 米或以上，須符合樓宇間距要求（低區在指定條件下可獲豁免），兩個投影面的通透度最少 20%，大地盤另一面須達 25% 或 33.3%（視乎樓高）；與地界或街道中線距離不少於 7.5 米。

   判斷提示：2011-04-01 或之後提交圖則、地盤 ≥ 2 公頃或立面 ≥ 60 米的項目才受樓距要求；小型單幢項目通常只受綠化（地盤 ≥ 1,000 平方米）或後移要求。

   ⓘ點樣判斷

   • 入伙紙日期（2024-02-09）不早於政策起點（2011）；官方冇入則→入伙時差統計，未能確定圖則提交喺起點之後 ⇒ 可能適用（約）
8. 8

   窗台伸出上限由 500 毫米收緊至 100 毫米（2011-04-01 或之後提交的建築圖則）^{[18][8][19][20][16]}

   ◐可能適用（約）

   施政報告承諾收緊容許興建窗台的面積；屋宇署把伸出窗準則由「從外牆外面伸出不多於 500 毫米」改為「不多於 100 毫米」，2014 年版 APP-19 的其他條件包括：只限住宅的客廳、飯廳或睡房；每房一個；伸出窗立面面積不超過所在外牆面積 50%；窗台底離地不少於 500 毫米（與 2004 年版 PNAP 68 的寫法略有不同）。

   判斷提示：最易用肉眼或平面圖判斷的指標：窗台深約 0.5 米 → 多屬 2011-04-01 前提交圖則；只有約 0.1 米 → 新例。

   ⓘ點樣判斷

   • 入伙紙日期（2024-02-09）不早於政策起點（2011）；官方冇入則→入伙時差統計，未能確定圖則提交喺起點之後 ⇒ 可能適用（約）
9. 9

   優質及可持續建築環境措施：可持續建築設計指引、總樓面面積寬免 10% 上限、BEAM Plus 先決條件（2011-04-01）^[21][22][23]

   ◐可能適用（約）

   適用於 2011 年 4 月 1 日或以後向屋宇署提交的新建築圖則。

   判斷提示：2011 年 4 月 1 日或之後首次交建築圖則嘅樓先跟新制。網站冇圖則日期，只可以用入伙年份估：大約 2014 年前入伙多數係舊制，2015 年後入伙大部分係新制。要準確，可以睇屋宇署公佈嘅寬免概況：BEAM Plus 一欄有評估結果（唔係寫「Not applicable」）嘅就係新制。

   ⓘ點樣判斷

   • 入伙紙日期（2024-02-09）不早於政策起點（2011-04-01）；官方冇入則→入伙時差統計，未能確定圖則提交喺起點之後 ⇒ 可能適用（約）
10. 10

    採用 MiC 加強便利措施：總樓面面積／上蓋面積寬免 10%，建築物高度放寬至 4%（2022-08-01）^[24][23]

    ◐可能適用（約）

    聯合作業備考第 8 號：對新建築物，MiC 樓面面積的 10% 可不計入總樓面面積（不受 APP-151 的 10% 總寬免上限規限），每層 10% 可不計上蓋面積；並可考慮將建築物高度放寬至 MiC 樓層總層高的 4%。

    判斷提示：建築圖則呈交日期 2022-08-01 或之後、採用 MiC 者；需看售樓說明書 GFA 寬免表之「組裝合成」項。網站一般只能以入伙年份大致推測，宜標示「可能」而非斷言。

    ⓘ點樣判斷

    • 入伙紙日期（2024-02-09）不早於政策起點（2022-08-01）；官方冇入則→入伙時差統計，未能確定圖則提交喺起點之後 ⇒ 可能適用（約）

買家角度優劣

• 優

  2015 年食水含鉛事件後的公營房屋發展項目：承建商完成內部供水系統工程後，須按水務署規定抽樣檢測食水（包括鉛、鎘、鉻、鎳四種金屬含量），水務監督代表亦會抽樣測試焊接口含鉛量。^[2][1]■官方

• 優

  屋宇署指，一些欠妥之處的確可能影響樓宇結構安全，但大部分屬局部及非結構性質。^[3]■官方

• 劣

  公用部分的維修費用一般按大廈公契的份數由業主分擔；欠妥之處位於個別單位內的，相關業主應自行安排委聘建築專業人士統籌修葺。^[3]■官方

• 劣

  加高地台面層、護牆批盪、加裝鋁窗等額外負荷，是 2017 年一宗露台倒塌事故的成因之一（單一個案調查結論）。^[43]■官方

• 優

  按揭保險沒有樓齡上限，舊樓亦可申請，只是年期受限。^[5]■官方

• 劣

  樓齡超過 45 年，按保可用年期即少於 30 年（75 減樓齡），每月供款相應增加（算術推算）。^[5]■官方

• 優

  約2010-09 後申請入伙紙的項目，買家可在屋宇署網站查到寬免明細，了解建築面積中有多少屬寬免設施。^[10]■官方

• 劣

  約之前落成的樓宇沒有網上摘要，要付費查閱批准圖則並自行整理。^[10]■官方

• 優

  約BEAM Plus 結果及能源資料會在入伙後公開。^[11]■官方

• 優

  約大型屋苑樓距、通風及地面綠化有最低要求；綠化地方須列作公用地方並寫入公契。^[17]■官方

• 優

  約佔用許可證發出後，屋宇署會上載該項目的 BEAM Plus 評估結果及預計能源表現（部分項目列為「Not applicable」），買家可按入伙年份在屋宇署網頁查閱。^[23][44]■官方

• 優

  約政策目標是控制樓宇體積，減少對周邊地區的環境或視覺不良影響。^[45]■官方

• 優

  約政府聯合作業備考指 MiC 可更好控制質素、縮短施工期並減少對鄰近的滋擾（政府描述，非獨立驗證）。^[24]■官方

• 優

  約買家可於售樓說明書「總樓面面積寬免」表格查閱該樓是否採用 MiC 寬免。^[46]■官方

• 劣

  約綜合用途（商住）建築物（非住用部分全部由工廠、貨倉、倉庫等組成者除外），或住用多於 3 層、於 1987-03-01 或之前入則（或無入則紀錄而於該日或之前建成）的樓宇，屬《消防安全（建築物）條例》範圍，業主或須安排消防改善工程。^[31][32]■官方

• 優

  約地段上樓宇樓齡滿 70 年，不論位處哪區，強拍申請門檻已降至 65%（2024 年修訂）。^[47]■官方

• 優

  約最早一批於 2025 年 6 月到期的地契，約 50 個位於油尖旺區屬非工業用途的地段，大多是層數較少的唐樓。在新續期機制下，首份續期公告涵蓋至 2030 年底到期的地契，376 個地段全部獲續期；該機制為一般用途地契續期，毋須補地價。^[48][49]■官方

• 劣

  約樓齡已遠超 30 年，屬強制驗樓計劃範圍（不超過 3 層的住用樓宇除外）；一旦接獲法定通知，業主須委任註冊檢驗人員驗樓，並安排所需修葺。公用部分的維修費用一般按公契份數由業主分擔。^[50][3]■官方

• 優

  約完成改善工程後，一旦發生火警，住客可獲較佳保障。^[31]■官方

• 優

  約2022 年立法會文件所述：政府自 2018 年起設有資助，但有資格限制：消防安全改善工程資助計劃主要資助非單一業權、屬條例下綜合用途（商住）的樓宇，住用單位平均應課差餉租值不可超過指定金額，並須已接獲「指示」，而截至 2017 年 10 月 11 日尚未獲確認已完成全部消防安全改善工程。最高資助為工程及顧問費用六成，或該類樓宇的相應資助上限。純住用大廈或差餉租值超標的樓宇未必合資格。^[51][33]■官方

• 劣

  約購入仍有有效「消防安全指示」的物業，新業主須於轉讓後三個月內書面通知執行當局，否則一經定罪可被罰款 10,000 元。^[31]■官方

• 優

  約現存含石棉物料不受 2014 年禁令影響，不會因禁令而須即時拆除。^[36]■官方

• 優

  約符合指定條件的伸出窗不計入地積比率。^[37][38]■官方

• 劣

  約窗台底離地最少 500 毫米；發展局承認「窗台」一詞並不準確，因為它不是落地窗。^[37][8]■官方

• 劣

  約2010-11 年施政報告表示，運輸及房屋局將成立督導委員會，就以立法規管一手樓銷售提出建議，包括以實用面積作為列明每平方呎售價的唯一基礎。^[19][8]■官方

• 劣

  約有意見認為窗台增加樓宇體積及吸熱；可持續發展委員會建議政府檢討窗台的可取性。^[38]■官方

• 優

  約不計入地積比率的獨立冷氣機箱／平台須設冷凝水排放系統。^[37]■官方

• 優

  約建築專業人士擔心若取消寬免，發展商可能只會把強制設施做到最細或擺在不理想位置。^[8]■官方

• 劣

  約公眾意見認為過大的會所連同寬免令樓宇體積大增。^[38]■官方

• 劣

  約會所等設施列作公用地方，公契須列明設施的管理、營運、財政支持及維修條款。^[15]■官方

• 優

  約露台、空中花園等確實增加戶外及公用空間；政府 2006、2007 年兩輪電話調查（每輪逾 1,000 人）顯示市民普遍支持推廣露台、空中花園等設施。^[39]■官方

• 劣

  約露台不准圍封，違者政府會執法甚至檢控；買家不能把露台併入室內。^[40]■官方

• 優

  約申請寬免的工作平台須面向通風位置作晾衣用途；欄河須為通透設計，以免阻擋自然通風（最低 400 毫米可為實心）。^[14]■官方

• 劣

  約屋宇署承認採用 MiC 可能令可用樓面面積減少，故給予寬免；買家宜核對實際單位實用面積及牆身厚度。^[42]■官方

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