B座 碧華閣BELAIR GARDENS BEVERLEY HEIGHTS BLK B 52 TAI CHUNG KIU RD

~法規按圖則提交或批核日期適用，入伙通常遲幾年，所以呢度只能寫「約」

政策逐條

1. 1

   《消防安全（建築物）條例》（第 572 章）（2007-07-01（2002 年 7 月獲立法會通過））^[1][2][3]

   ●適用

   適用於 1987-03-01 或之前首次呈交建築圖則（或沒有呈交圖則但於該日或之前建成）的綜合用途（商住）建築物（非住用部分全部由工廠、貨倉、倉庫等組成者除外），以及多於 3 層主要作住用的住用建築物；依據第 121 章豁免證明書進行的建築工程而建成的建築物除外。

   判斷提示：先查首次呈交圖則日期（百樓圖網）：如在 1987-03-01 或之前，而屬商住或住用多於 3 層，即屬適用範圍。購樓前可用屋宇署「搜尋驗樓／驗窗通知及消防安全指示」查核有否未遵從的指示。

   只按日期條件判斷；其他條件見判斷提示

   ⓘ點樣判斷

   • 政策冇起點限制；入伙紙日期（1982-06-01）不遲於政策終點（1987-03-01），圖則提交必然更早 ⇒ 適用（日期條件）
2. 2

   強制驗樓計劃（樓齡 30 年或以上）及強制驗窗計劃（樓齡 10 年或以上）（2012-06-30 全面實施）^[4][5][6][7]

   ●適用

   屋宇署可向樓齡 30 年或以上（驗樓）及 10 年或以上（驗窗）的私人樓宇業主發出法定通知，不超過 3 層的住用樓宇除外。

   判斷提示：樓齡＝今年減佔用許可證年份。樓齡 30 年或以上可能被選中驗樓，10 年或以上須驗窗；不超過 3 層的住用樓宇豁免。購樓前可用屋宇署「搜尋驗樓／驗窗通知及消防安全指示」查核有否未遵從的通知。

   只按日期條件判斷；其他條件見判斷提示

   ⓘ點樣判斷

   • 樓齡 44 年，屬「30 年或以上」段 ⇒ 適用
3. 3

   業主維修責任：屋宇署《樓宇欠妥之處》指引（混凝土剝落、露台及外廊）（持續責任，唔限年份）^[8][9]

   ●適用

   屋宇署指出，業主須承擔保養其單位以至樓宇公用部分的全部及最終責任。

   判斷提示：樓齡愈高，風險愈大；設有露台或外廊（可用百樓圖網查閱批准圖則確認位置），外牆或天花有銹漬、裂紋者尤須留意。

   只按日期條件判斷；其他條件見判斷提示

   ⓘ點樣判斷

   • 此項不設樓齡門檻（樓齡 44 年）⇒ 適用
4. 4

   按揭保險計劃：「原定／剩餘還款年期」加「樓齡」上限 75 年（村屋 55 年）（現行（常見問題 2026 年 2 月版））^[10][11]

   ●適用

   物業樓齡本身沒有上限，但申請按揭保險時，按揭物業（村屋除外）的原定或剩餘還款年期加樓齡最多 75 年，村屋最多 55 年；最長還款年期為 30 年。

   判斷提示：樓齡＝今年減佔用許可證年份；按保最長年期＝min(30, 75 − 樓齡)，村屋＝min(30, 55 − 樓齡)。不申請按保時，個別銀行有各自政策，並無統一規定。

   只按日期條件判斷；其他條件見判斷提示

   ⓘ點樣判斷

   • 樓齡 44 年：行按揭保險時最長年期 30 年（金管局上限 30 年）
5. 5

   屋宇署作業備考 PNAP 68（現 APP-19）：符合準則的凸窗不計入總樓面面積及上蓋面積（1980-03（PNAP 68 首次發出））^[12][13][14]

   ◐可能適用（約）

   APP-19 列明其前身為 PNAP 68，首次發出於 1980 年 3 月。

   判斷提示：1980 年後入則的住宅；圖則上客廳或睡房設有離地凸出的窗台。1980–90 年代落成的高層住宅尤其常見。

   ⓘ點樣判斷

   • 政策起點未能確定（「1980-03（PNAP 68 首次發出；首版是否已載凸窗條款待確認）」），未能判斷圖則提交係咪喺政策期內 ⇒ 可能適用（約）
6. 6

   石棉管制：《空氣污染管制條例》（第 311 章）石棉條文，及屋宇署作業備考 ADV-1（2014-04-04 起全面禁止進口、轉運、使用及供應石棉（現存樓宇內的含石棉物料不受影響））^[15][16][17]

   ◐可能適用（約）

   官方資料指，石棉在八十年代之前（另一份文件寫八十年代中期之前）被廣泛用作建築材料，常見於瓦片、牆身或天花噴塗層、隔熱及防火物料。

   判斷提示：1980 年代或以前落成的樓宇風險較高。官方只寫「八十年代之前」或「八十年代中期前」；era_to 取 1989 年只屬保守上限（推算）。大型裝修前宜先請註冊石棉顧問評估。

   ⓘ點樣判斷

   • 入伙紙日期（1982-06-01）喺所列期間（（冇） 至 1989）內，但期間界線待確認（「era_to 取 1989 年只屬保守上限（推算）」；「1980 年代或以前落成的樓宇風險較高」）⇒ 可能適用（約）

買家角度優劣

• 優

  完成改善工程後，一旦發生火警，住客可獲較佳保障。^[1]■官方

• 優

  2022 年立法會文件所述：政府自 2018 年起設有資助，但有資格限制：消防安全改善工程資助計劃主要資助非單一業權、屬條例下綜合用途（商住）的樓宇，住用單位平均應課差餉租值不可超過指定金額，並須已接獲「指示」，而截至 2017 年 10 月 11 日尚未獲確認已完成全部消防安全改善工程。最高資助為工程及顧問費用六成，或該類樓宇的相應資助上限。純住用大廈或差餉租值超標的樓宇未必合資格。^[30][3]■官方

• 劣

  購入仍有有效「消防安全指示」的物業，新業主須於轉讓後三個月內書面通知執行當局，否則一經定罪可被罰款 10,000 元。^[1]■官方

• 優

  據政府當局所述，強制驗樓及驗窗計劃秉持「預防勝於治療」理念，從根源處理樓宇失修問題。^[7]■官方

• 劣

  接獲法定通知後，業主須委任註冊檢驗人員驗樓，並委任註冊承建商進行修葺；公用部分費用一般按公契份數由業主分擔。露台或外廊的內部屬個別單位業主責任，須自行委任註冊檢驗人員檢驗；石屎護牆的外部表面則按情況由外牆業主／業主立案法團／全體業主負責。^[4][8][9]■官方

• 優

  屋宇署指，一些欠妥之處的確可能影響樓宇結構安全，但大部分屬局部及非結構性質。^[8]■官方

• 劣

  公用部分的維修費用一般按大廈公契的份數由業主分擔；欠妥之處位於個別單位內的，相關業主應自行安排委聘建築專業人士統籌修葺。^[8]■官方

• 劣

  加高地台面層、護牆批盪、加裝鋁窗等額外負荷，是 2017 年一宗露台倒塌事故的成因之一（單一個案調查結論）。^[31]■官方

• 優

  按揭保險沒有樓齡上限，舊樓亦可申請，只是年期受限。^[10]■官方

• 劣

  樓齡超過 45 年，按保可用年期即少於 30 年（75 減樓齡），每月供款相應增加（算術推算）。^[10]■官方

• 優

  約現存含石棉物料不受 2014 年禁令影響，不會因禁令而須即時拆除。^[17]■官方

• 劣

  約綜合用途（商住）建築物（非住用部分全部由工廠、貨倉、倉庫等組成者除外），或住用多於 3 層、於 1987-03-01 或之前入則（或無入則紀錄而於該日或之前建成）的樓宇，屬《消防安全（建築物）條例》範圍，業主或須安排消防改善工程。^[1][2]■官方

• 優

  約地段上樓宇樓齡滿 70 年，不論位處哪區，強拍申請門檻已降至 65%（2024 年修訂）。^[32]■官方

• 優

  約最早一批於 2025 年 6 月到期的地契，約 50 個位於油尖旺區屬非工業用途的地段，大多是層數較少的唐樓。在新續期機制下，首份續期公告涵蓋至 2030 年底到期的地契，376 個地段全部獲續期；該機制為一般用途地契續期，毋須補地價。^[33][34]■官方

• 劣

  約樓齡已遠超 30 年，屬強制驗樓計劃範圍（不超過 3 層的住用樓宇除外）；一旦接獲法定通知，業主須委任註冊檢驗人員驗樓，並安排所需修葺。公用部分的維修費用一般按公契份數由業主分擔。^[4][8]■官方

• 優

  約符合指定條件的伸出窗不計入地積比率。^[24][27]■官方

• 劣

  約窗台底離地最少 500 毫米；發展局承認「窗台」一詞並不準確，因為它不是落地窗。^[24][13]■官方

• 劣

  約2010-11 年施政報告表示，運輸及房屋局將成立督導委員會，就以立法規管一手樓銷售提出建議，包括以實用面積作為列明每平方呎售價的唯一基礎。^[35][13]■官方

• 劣

  約有意見認為窗台增加樓宇體積及吸熱；可持續發展委員會建議政府檢討窗台的可取性。^[27]■官方

• 優

  約不計入地積比率的獨立冷氣機箱／平台須設冷凝水排放系統。^[24]■官方

• 優

  約建築專業人士擔心若取消寬免，發展商可能只會把強制設施做到最細或擺在不理想位置。^[13]■官方

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