21A&B座 18號近青山公路－潭尾段

~法規按圖則提交或批核日期適用，入伙通常遲幾年，所以呢度只能寫「約」

呢座大廈收錄喺屋宇署私樓資料庫，所以按私人樓宇政策分析

政策逐條

1. 1

   水務署 2015 年起新建內部供水系統規定（通函 1/2015 至 8/2015）（2015-07-13）^[1][2]

   ●適用

   禁止內部供水系統使用含鉛焊接物；完工後水質測試參數由 8 項加至 12 項（新增鉛、鎘、鉻、鎳）；水務署視察時抽測焊接口含鉛量，所有水樣本符合接受標準才供水；喉管配件認可最長 5 年；水喉匠罰分制收緊。

   判斷提示：入伙／完工日期 2015-07-13 或以後的新建樓宇（私樓、居屋、公屋皆適用，以 occupation permit／水務署完工證明日期為準）顯示「已適用 2015 年起水務署四種金屬驗水＋含鉛焊料禁令」；2015 年前落成不顯示。

   只按日期條件判斷；其他條件見判斷提示

   ⓘ點樣判斷

   • 入伙紙日期（2017-04-11）喺政策期（2015-07-13 至 （冇））內 ⇒ 適用（日期條件）
2. 2

   業主維修責任：屋宇署《樓宇欠妥之處》指引（混凝土剝落、露台及外廊）（持續責任，唔限年份）^[3][4]

   ●適用

   屋宇署指出，業主須承擔保養其單位以至樓宇公用部分的全部及最終責任。

   判斷提示：樓齡愈高，風險愈大；設有露台或外廊（可用百樓圖網查閱批准圖則確認位置），外牆或天花有銹漬、裂紋者尤須留意。

   只按日期條件判斷；其他條件見判斷提示

   ⓘ點樣判斷

   • 此項不設樓齡門檻（樓齡 9 年）⇒ 適用
3. 3

   按揭保險計劃：「原定／剩餘還款年期」加「樓齡」上限 75 年（村屋 55 年）（現行（常見問題 2026 年 2 月版））^[5][6]

   ●適用

   物業樓齡本身沒有上限，但申請按揭保險時，按揭物業（村屋除外）的原定或剩餘還款年期加樓齡最多 75 年，村屋最多 55 年；最長還款年期為 30 年。

   判斷提示：樓齡＝今年減佔用許可證年份；按保最長年期＝min(30, 75 − 樓齡)，村屋＝min(30, 55 − 樓齡)。不申請按保時，個別銀行有各自政策，並無統一規定。

   只按日期條件判斷；其他條件見判斷提示

   ⓘ點樣判斷

   • 樓齡 9 年：行按揭保險時最長年期 30 年（金管局上限 30 年）
4. 4

   屋宇署作業備考 PNAP 68（現 APP-19）：符合準則的凸窗不計入總樓面面積及上蓋面積（1980-03（PNAP 68 首次發出））^[7][8][9]

   ◐可能適用（約）

   APP-19 列明其前身為 PNAP 68，首次發出於 1980 年 3 月。

   判斷提示：1980 年後入則的住宅；圖則上客廳或睡房設有離地凸出的窗台。1980–90 年代落成的高層住宅尤其常見。

   ⓘ點樣判斷

   • 政策起點未能確定（「1980-03（PNAP 68 首次發出；首版是否已載凸窗條款待確認）」），未能判斷圖則提交係咪喺政策期內 ⇒ 可能適用（約）
5. 5

   屋宇署公開每個新落成項目的樓面面積寬免明細（2010-09-01（以入伙紙申請提交日期計））^[10]

   ◐可能適用（約）

   2010 年 9 月 1 日或之後申請佔用許可證的新樓宇，最終建築圖則須列明所有寬免（豁免、不計算、額外樓面）明細，申請入伙紙時須提交摘要，屋宇署會在發出入伙紙後上載網站。

   判斷提示：入伙紙申請日期 ≥ 2010-09-01 → 屋宇署網站應有寬免摘要，可直接抓數據；之前的只可查圖則。入伙紙申請日期一般早於入伙紙發出日期，網站只知入伙年份時要預留誤差。

   ⓘ點樣判斷

   • 入伙紙日期（2017-04-11）不早於政策起點（2010）；官方冇入則→入伙時差統計，未能確定入伙紙申請喺起點之後 ⇒ 可能適用（約）
6. 6

   PNAP APP-151：總樓面面積寬免設 10% 整體上限及先決條件（2011-04-01（適用於當日或之後提交的新建築圖則或重大修訂））^{[11][8][12][13][14][15][16]}

   ◐可能適用（約）

   環保及完善生活設施寬免合計不得超過發展項目總樓面面積 10%（住用、非住用分開計）。

   判斷提示：關鍵是「一般建築圖則提交日期」≥ 2011-04-01。由於 2011 年 2–3 月入則潮，2011 年後入伙的項目仍可能屬舊例；入伙年份只能作粗略估計。可查：屋宇署寬免摘要（2010-09 後申請入伙紙者）、售樓書是否提及 BEAM Plus 登記（2011 新例先決條件）。

   ⓘ點樣判斷

   • 入伙紙日期（2017-04-11）不早於政策起點（2011）；官方冇入則→入伙時差統計，未能確定圖則提交喺起點之後 ⇒ 可能適用（約）
7. 7

   PNAP APP-152《可持續建築設計指引》：樓宇間距、後移、綠化（2011-04-01（適用於當日或之後提交的圖則）；符合指引是取得寬免的先決條件）^[17][16]

   ◐可能適用（約）

   針對「長形樓宇」的屏風效應：地盤 2 公頃或以上，或建築物連續立面長度 60 米或以上，須符合樓宇間距要求（低區在指定條件下可獲豁免），兩個投影面的通透度最少 20%，大地盤另一面須達 25% 或 33.3%（視乎樓高）；與地界或街道中線距離不少於 7.5 米。

   判斷提示：2011-04-01 或之後提交圖則、地盤 ≥ 2 公頃或立面 ≥ 60 米的項目才受樓距要求；小型單幢項目通常只受綠化（地盤 ≥ 1,000 平方米）或後移要求。

   ⓘ點樣判斷

   • 入伙紙日期（2017-04-11）不早於政策起點（2011）；官方冇入則→入伙時差統計，未能確定圖則提交喺起點之後 ⇒ 可能適用（約）
8. 8

   窗台伸出上限由 500 毫米收緊至 100 毫米（2011-04-01 或之後提交的建築圖則）^{[18][8][19][20][16]}

   ◐可能適用（約）

   施政報告承諾收緊容許興建窗台的面積；屋宇署把伸出窗準則由「從外牆外面伸出不多於 500 毫米」改為「不多於 100 毫米」，2014 年版 APP-19 的其他條件包括：只限住宅的客廳、飯廳或睡房；每房一個；伸出窗立面面積不超過所在外牆面積 50%；窗台底離地不少於 500 毫米（與 2004 年版 PNAP 68 的寫法略有不同）。

   判斷提示：最易用肉眼或平面圖判斷的指標：窗台深約 0.5 米 → 多屬 2011-04-01 前提交圖則；只有約 0.1 米 → 新例。

   ⓘ點樣判斷

   • 入伙紙日期（2017-04-11）不早於政策起點（2011）；官方冇入則→入伙時差統計，未能確定圖則提交喺起點之後 ⇒ 可能適用（約）
9. 9

   優質及可持續建築環境措施：可持續建築設計指引、總樓面面積寬免 10% 上限、BEAM Plus 先決條件（2011-04-01）^[21][22][23]

   ◐可能適用（約）

   適用於 2011 年 4 月 1 日或以後向屋宇署提交的新建築圖則。

   判斷提示：2011 年 4 月 1 日或之後首次交建築圖則嘅樓先跟新制。網站冇圖則日期，只可以用入伙年份估：大約 2014 年前入伙多數係舊制，2015 年後入伙大部分係新制。要準確，可以睇屋宇署公佈嘅寬免概況：BEAM Plus 一欄有評估結果（唔係寫「Not applicable」）嘅就係新制。

   ⓘ點樣判斷

   • 入伙紙日期（2017-04-11）不早於政策起點（2011-04-01）；官方冇入則→入伙時差統計，未能確定圖則提交喺起點之後 ⇒ 可能適用（約）

買家角度優劣

• 優

  2015 年食水含鉛事件後的公營房屋發展項目：承建商完成內部供水系統工程後，須按水務署規定抽樣檢測食水（包括鉛、鎘、鉻、鎳四種金屬含量），水務監督代表亦會抽樣測試焊接口含鉛量。^[2][1]■官方

• 優

  屋宇署指，一些欠妥之處的確可能影響樓宇結構安全，但大部分屬局部及非結構性質。^[3]■官方

• 劣

  公用部分的維修費用一般按大廈公契的份數由業主分擔；欠妥之處位於個別單位內的，相關業主應自行安排委聘建築專業人士統籌修葺。^[3]■官方

• 劣

  加高地台面層、護牆批盪、加裝鋁窗等額外負荷，是 2017 年一宗露台倒塌事故的成因之一（單一個案調查結論）。^[41]■官方

• 優

  按揭保險沒有樓齡上限，舊樓亦可申請，只是年期受限。^[5]■官方

• 劣

  樓齡超過 45 年，按保可用年期即少於 30 年（75 減樓齡），每月供款相應增加（算術推算）。^[5]■官方

• 優

  約2010-09 後申請入伙紙的項目，買家可在屋宇署網站查到寬免明細，了解建築面積中有多少屬寬免設施。^[10]■官方

• 劣

  約之前落成的樓宇沒有網上摘要，要付費查閱批准圖則並自行整理。^[10]■官方

• 優

  約BEAM Plus 結果及能源資料會在入伙後公開。^[11]■官方

• 優

  約大型屋苑樓距、通風及地面綠化有最低要求；綠化地方須列作公用地方並寫入公契。^[17]■官方

• 優

  約佔用許可證發出後，屋宇署會上載該項目的 BEAM Plus 評估結果及預計能源表現（部分項目列為「Not applicable」），買家可按入伙年份在屋宇署網頁查閱。^[23][42]■官方

• 優

  約政策目標是控制樓宇體積，減少對周邊地區的環境或視覺不良影響。^[43]■官方

• 劣

  約綜合用途（商住）建築物（非住用部分全部由工廠、貨倉、倉庫等組成者除外），或住用多於 3 層、於 1987-03-01 或之前入則（或無入則紀錄而於該日或之前建成）的樓宇，屬《消防安全（建築物）條例》範圍，業主或須安排消防改善工程。^[30][31]■官方

• 優

  約地段上樓宇樓齡滿 70 年，不論位處哪區，強拍申請門檻已降至 65%（2024 年修訂）。^[44]■官方

• 優

  約最早一批於 2025 年 6 月到期的地契，約 50 個位於油尖旺區屬非工業用途的地段，大多是層數較少的唐樓。在新續期機制下，首份續期公告涵蓋至 2030 年底到期的地契，376 個地段全部獲續期；該機制為一般用途地契續期，毋須補地價。^[45][46]■官方

• 劣

  約樓齡已遠超 30 年，屬強制驗樓計劃範圍（不超過 3 層的住用樓宇除外）；一旦接獲法定通知，業主須委任註冊檢驗人員驗樓，並安排所需修葺。公用部分的維修費用一般按公契份數由業主分擔。^[47][3]■官方

• 優

  約完成改善工程後，一旦發生火警，住客可獲較佳保障。^[30]■官方

• 優

  約2022 年立法會文件所述：政府自 2018 年起設有資助，但有資格限制：消防安全改善工程資助計劃主要資助非單一業權、屬條例下綜合用途（商住）的樓宇，住用單位平均應課差餉租值不可超過指定金額，並須已接獲「指示」，而截至 2017 年 10 月 11 日尚未獲確認已完成全部消防安全改善工程。最高資助為工程及顧問費用六成，或該類樓宇的相應資助上限。純住用大廈或差餉租值超標的樓宇未必合資格。^[48][32]■官方

• 劣

  約購入仍有有效「消防安全指示」的物業，新業主須於轉讓後三個月內書面通知執行當局，否則一經定罪可被罰款 10,000 元。^[30]■官方

• 優

  約現存含石棉物料不受 2014 年禁令影響，不會因禁令而須即時拆除。^[35]■官方

• 優

  約符合指定條件的伸出窗不計入地積比率。^[36][37]■官方

• 劣

  約窗台底離地最少 500 毫米；發展局承認「窗台」一詞並不準確，因為它不是落地窗。^[36][8]■官方

• 劣

  約2010-11 年施政報告表示，運輸及房屋局將成立督導委員會，就以立法規管一手樓銷售提出建議，包括以實用面積作為列明每平方呎售價的唯一基礎。^[19][8]■官方

• 劣

  約有意見認為窗台增加樓宇體積及吸熱；可持續發展委員會建議政府檢討窗台的可取性。^[37]■官方

• 優

  約不計入地積比率的獨立冷氣機箱／平台須設冷凝水排放系統。^[36]■官方

• 優

  約建築專業人士擔心若取消寬免，發展商可能只會把強制設施做到最細或擺在不理想位置。^[8]■官方

• 劣

  約公眾意見認為過大的會所連同寬免令樓宇體積大增。^[37]■官方

• 劣

  約會所等設施列作公用地方，公契須列明設施的管理、營運、財政支持及維修條款。^[15]■官方

• 優

  約露台、空中花園等確實增加戶外及公用空間；政府 2006、2007 年兩輪電話調查（每輪逾 1,000 人）顯示市民普遍支持推廣露台、空中花園等設施。^[38]■官方

• 劣

  約露台不准圍封，違者政府會執法甚至檢控；買家不能把露台併入室內。^[39]■官方

• 優

  約申請寬免的工作平台須面向通風位置作晾衣用途；欄河須為通透設計，以免阻擋自然通風（最低 400 毫米可為實心）。^[14]■官方

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