車位、工商舖按揭 2026：成數、年期、利率同住宅有咩唔同？

買車位收租、或者買工商舖、工廈做生意或投資，按揭規矩同買住宅好唔同。成數、年期、利率都各有計法。呢篇一次過講清非住宅物業按揭。

非住宅按揭：成數上限七成

2024 年 10 月 16 日起，金管局把非住宅物業（包括車位、商舖、寫字樓、工廈）的按揭成數上限，以淨值（net-worth）基礎計，劃一為 七成——同住宅睇齊。同時，「已有其他按揭就扣減一成」的舊規定亦已撤銷。

不過實際上，銀行對非住宅物業普遍較審慎，批出成數可能低於上限，亦較睇你的整體財務狀況。

車位按揭

• 成數：上限七成，但部分銀行對純車位（無連住宅）較保守，實際可能更低。
• 年期：通常較住宅短，常見 15 至 20 年。
• 利率：一般略高於住宅按揭。
• 唔少銀行有最低貸款額要求，太平的車位可能借唔到、或要全數現金買。

如果你連同自住單位一齊買車位，部分銀行的安排會較有彈性。

工商舖 / 工廈按揭

• 成數：上限七成（淨值基礎），實際視乎物業類型、租約、財務狀況。
• 年期：一般較住宅短。
• 利率：通常高於住宅。
• 入息 / 業務審查較嚴：尤其用作營商或投資，銀行會睇租金回報、公司財務。

非住宅按揭的幾個重點

• 冇按揭保險：按揭保險只適用住宅，車位、工商舖不能用 MIP 造高成數，所以首期至少三成。
• 估價更關鍵：非住宅成交疏落，估價差異大，入紙前先做估價。
• 供款仍受負擔能力規限：每月供款不可超過月入五成（DSR），詳見〈按揭壓力測試 2026〉。

一表速覽

	住宅	車位 / 工商舖
成數上限	七成（可經按保至九成）	七成（無按揭保險）
最低首期	一成起（高成數）	三成
年期	較長（睇樓齡）	通常較短
利率	較低	通常較高

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本文非住宅按揭資訊依據金管局 2024 年 10 月 16 日樓宇按揭措施（非住宅淨值基礎七成）及市場一般情況；個別物業成數、年期、利率視乎銀行審批，最終以銀行為準。