「我份糧到底夠唔夠買到樓？」這條問題，過去十年幾乎每位準業主都問過。答案的關鍵，就在「壓力測試」四隻字。
不過情況在 2024 年起變了。金管局（HKMA）已經在 2024 年 2 月 28 日暫停官方的加息壓力測試要求；到了 2026 年，坊間仍然有人以為要計「加 2 厘」才批到按揭，其實已經過時。下面用我哋日常幫客戶上會的角度，講清楚現行真正睇的是甚麼。
壓力測試本來是甚麼？
壓力測試的原意，是假設將來加息，你仍然供得起。舊制做法是：在現行按揭利率之上再加 2 個百分點（+200 基點），用這個「加壓後」的利率重新計一次月供，看看你的供款佔入息比率有沒有爆煲。
舉個例：原本月供 $18,000，加壓後變成約 $22,000，銀行就用 $22,000 來衡量你的負擔能力。不少入息剛剛好的買家，正正卡在這一關。
2024 年的大改動：官方 +2% 壓測已暫停
2024 年 2 月 28 日（財政預算案當日），金管局宣布暫停上述加息壓力測試的硬性要求。換句話說，銀行不再強制用「現行利率 +2%」去計你的供款能力。
這對入息邊緣的買家是實質鬆綁——同一份糧，能借的金額有機會比舊制高。
重點：壓力測試「暫停」不等於「無王管」。銀行批不批，仍然有兩道硬閘要過。
那麼 2026 年批按揭，實際睇甚麼？
現時兩個核心指標：供款與入息比率（DSR） 同 按揭成數（LTV）。
1. 供款與入息比率（DSR）上限 50%
金管局在 2024 年 10 月 16 日把 DSR 標準化：不論自住或非自住、住宅或非住宅，上限一律 50%。即是你每月的總債務供款（包括這筆按揭、車貸、私貸等），不可以超過月入的一半。
計法很直接：每月按揭供款 ÷ 每月入息，不可超過 50%。
實例：樓價 $600 萬，承造七成即借 $420 萬，分 30 年，假設實際按揭利率約 3.5 厘，每月供款約 $18,900。要符合 DSR 50%，月入至少要約 $37,800。數字看似簡單，但只要你名下有其他在供的貸款，分子分母都會郁，結果隨時差天共地。
（想計自己嗰個數，可以用我哋的按揭計算機同壓力測試計算機，輸入樓價同入息即時知結果。）
有其他貸款，可借金額會大減
DSR 計的是所有每月債務供款，唔淨係新按揭。車貸、私人貸款、稅貸、卡數分期，全部要計入。呢點最多人忽略，等我用實例講清楚：
假設你月入 $40,000，DSR 上限 50%，即每月所有供款合共不可超過 $20,000。以實際利率約 3.5 厘、30 年期計，每 $100 萬貸款月供約 $4,490。
- 冇其他貸款：$20,000 全部可用嚟供按揭 → 大約可借 $445 萬。
- 有一筆 $5,000／月車貸：可用嚟供按揭只剩 $15,000 → 大約可借 $334 萬。
同一份糧，淨係因為一筆車貸，可借金額就少咗成 $110 萬。所以入紙前，如果有能力，先清掉細額高息貸款，往往比慳嗰少少利率更能提升你的上會能力。
2. 按揭成數（LTV）上限 70%
同日（2024 年 10 月 16 日）起，所有住宅物業的按揭成數上限劃一為 70%，不論樓價高低、自住與否。過往「樓價愈貴、成數愈低」的分級制已取消。
如果首期不夠七成，可以考慮香港按揭證券公司（HKMC）的按揭保險計劃：
- 樓價 ≤ $1,000 萬：首置 + 固定受薪人士最高可造 九成
- 樓價 $1,000 萬至 $1,500 萬：最高 八成
- 樓價 $1,500 萬至 $3,000 萬：七至八成（設貸款額上限）
另外，2024 年 10 月起亦取消了「已有其他按揭就要扣減 10 個百分點」的規定，對持有多過一個物業的人士同樣放寬。
官方暫停了，銀行就一定唔計？
這是我哋最常被問、亦最易誤會的地方。官方硬性壓測雖然暫停，但銀行內部仍會做自己的審慎評估。實務上，不同銀行對入息證明、自僱收入、非固定佣金的處理寬緊不一，有些仍會用一個內部利率去 sense check 你的還款能力。
所以「政策鬆了」不代表「間間銀行一定批」。同一個客，A 銀行批到九成、B 銀行只肯造七成的情況，我哋幾乎日日見到。重點是要揀啱銀行、預先計清楚，而不是入紙後先被拒——一旦留下批核記錄，反而影響下一間。
入紙前，自己點先計一次？
三步走：
- 計 DSR：用預期月供 ÷ 月入，睇有沒有超過 50%。
- 計成數同首期：樓價 × 70%（或經按揭保險造更高），餘額就是首期 + 雜費。
- 預留 buffer：估價不足、利率浮動都會影響實際數字，留一手較穩陣。
懶得逐項計？我哋的 3 分鐘 AI 按揭評估 會即時幫你計埋 DSR 同成數，合資格更會自動配對銀行。
常見問題
問：2026 年買樓，到底仲使唔使做壓力測試？ 官方加 2 厘的壓測已暫停，你不需要再為此擔心。但 DSR 50% 同 LTV 70% 兩道閘仍然生效，銀行內部亦會自行評估。
問：壓測暫停後，我可以借多咗幾多？ 視乎入息同利率而定。入息原本卡在舊制邊緣的買家，鬆綁後可借金額有機會明顯提高；入息充裕的買家則分別不大。
問：自僱或非固定收入，會唔會難批啲？ 通常要提供 1 至 2 年稅單、公司財務報表或銀行往來紀錄。不同銀行寬緊差異很大，揀啱機構是關鍵。
本文資料依據香港金融管理局（HKMA）2024 年 2 月 28 日及 2024 年 10 月 16 日公布之樓宇按揭措施。政策或不時更新，實際批核以個別銀行為準。如需個人化分析，歡迎聯絡 Dr Loan 貸款博士按揭顧問團隊。
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