轉按 2026：罰息期、回贈、律師費同套現一次過搞清楚

供咗按揭幾年，唔少業主都會收到中介電話：「而家轉按有現金回贈喎！」轉按到底抵唔抵？要留意啲咩位？呢篇幫你由頭捋一次。

轉按係咩？同加按有咩分別？

轉按，就是把現有按揭由 A 銀行搬去 B 銀行（或同一間銀行重新議息），目的通常是攞更低利率或現金回贈。如果你係喺同一間銀行、喺原有按揭上再借多筆錢套現，那叫「加按」，我哋另有專文拆解。

幾時先值得轉按？

• 現有利率明顯高於市場：差半厘以上，長遠慳到的利息已經唔少。
• 罰息期已過：通常按揭頭兩三年有罰息期，過咗先轉最划算。
• 想套現周轉：轉按同時可以加大貸款套現，用於裝修、教育或投資。
• 想袋現金回贈：銀行為搶客，轉按時常附送現金回贈。

轉按到底慳幾多？計返條數（實例）

轉按抵唔抵，唔好淨係睇回贈，要計「淨慳」。方法好簡單：

淨慳 = 慳到的利息 + 現金回贈 − 成本（罰息 + 律師費等）

實例：尚欠本金 $400 萬，現有利率 3.5 厘，轉按後 3.0 厘（平 0.5 厘）。

• 第一年慳息 ≈ 尚欠本金 × 利率差 = $400 萬 × 0.5% ≈ $20,000（之後本金逐年減，慳幅略收窄，但年期長累積仍可觀）。
• 加埋現金回贈：再袋多一筆（金額視乎銀行）。
• 減去成本：如已過罰息期，通常只有律師費（若唔揀銀行代付）；未過罰息期就要計埋罰息同回贈 clawback。

只要利率差夠大、又過咗罰息期，轉按好快就回本。但如果為咗平 0.1 厘而要俾罰息、退回贈，分分鐘得不償失——所以一定要先計清楚先轉。

第一個要睇：罰息期

罰息期（Penalty Period）是轉按最易中伏的位。一般而言，罰息期約為 2 至 3 年，期內提早還清或轉走，銀行會收取罰息（通常是尚欠本金的某個百分比），而且——

如果你當初上會收過現金回贈，喺罰息期內轉走，多數要把回贈全數退返（俗稱 clawback）。

所以轉按前，第一件事是查清楚現有按揭的罰息期幾時完、回贈有冇 clawback 條款。計漏呢條，慳到的隨時蝕返晒。

第二個要睇：現金回贈 vs 律師費

轉按通常會送你二選一：現金回贈，或者銀行代付律師費。

• 揀現金回贈：袋到一筆現金，但律師費要自己俾。
• 揀代付律師費：唔使現金出律師費，但就冇現金落袋。

邊個抵？視乎回贈金額同律師費的差額。另外要留意金管局規定：回贈如果超過貸款額的某個比例，超出部分會在計算按揭成數時被扣減，即係可能影響你實際借到的金額。詳細的回贈計法，可參考我哋〈按揭現金回贈點計〉。

第三個要睇：重新估價

轉按要重新估價。如果樓價自你上會後回落，新估價可能低過預期，影響你可轉的金額——尤其如果你想順便套現。估價不足是近年轉按最常見的絆腳石，入紙前最好先做估價。

轉按可以套現幾多？

轉按連加按套現，同樣受兩條規矩限制：

• 按揭成數：套現後總貸款不可超過樓價七成（自住物業），詳見〈按揭成數 2026〉。
• 供款與入息比率：每月供款不可超過月入五成，詳見〈按揭壓力測試 2026〉。

換句話講，套現空間 = 樓價七成 − 尚欠本金，再睇你的入息頂唔頂得順。

轉按流程大概點？

1. 比較各行轉按優惠（利率、回贈、罰息期）。
2. 做估價，確認可轉金額。
3. 遞交文件、審批。
4. 律師處理贖契、轉契。
5. 新行放款、舊行清數。

一般約 4 至 6 星期完成，比新買樓上會快。

想知邊間轉按最抵？

回贈高未必等於最抵，要連埋利率、罰息期一齊計先準。我哋的 3 分鐘 AI 按揭評估 會幫你比較轉按方案，計埋慳到幾多利息同回贈淨值。

---

本文所述罰息期、現金回贈及成數規定為香港按揭市場一般情況及金管局現行措施；個別銀行條款各有不同，實際以銀行最終批核為準。