揀按揭，除咗格邊間銀行回贈高，最關鍵還是利率。香港主要有兩種計法：H 按同 P 按。搞清楚兩者點計、點揀，先唔會供多咗都唔知。
H 按：跟 HIBOR 浮動
H 按的利率 = 一個月銀行同業拆息（HIBOR）+ 銀行息差。例如 HIBOR 是 2.5 厘，息差 +1.3 厘，實際就是 3.8 厘。
- 優點：HIBOR 低的時候，H 按通常比 P 按平。
- 缺點：HIBOR 逐月浮動，月供會跟住郁。
- 關鍵：幾乎所有 H 按都設有「鎖息上限」（見下）。
P 按：跟最優惠利率
P 按的利率 = 最優惠利率（Prime Rate, P）− 折讓。例如 P 是 5.75 厘，折讓 2 厘，實際就是 3.75 厘。
- 優點：P 不會經常變，月供較穩定。
- 缺點：P 跟銀行調整，低息期通常貴過 H 按。
鎖息上限：H 按的安全網
好多人以為 H 按好高風險，其實 H 按一般設有「鎖息上限」（Cap Rate），通常等於某個 P 按水平。意思是：
當 HIBOR 抽高、H 按計出來的利率高過鎖息上限時，就會自動以鎖息上限收費。
所以 H 按的實際效果是「平時跟 HIBOR 享低息，抽高時有 P 按封頂」，攻守兼備——這也是為甚麼近年大部分業主都揀 H 按。
一表睇清
| H 按 | P 按 | |
|---|---|---|
| 計法 | HIBOR + 息差 | P − 折讓 |
| 月供 | 浮動 | 相對穩定 |
| 低息期 | 通常較平 | 通常較貴 |
| 保障 | 有鎖息上限封頂 | 本身穩定 |
影響利率走勢的因素
按揭利率走勢，主要睇兩樣：
- HIBOR：受香港銀行體系結餘、資金鬆緊影響，短期波動較大。
- 美國利率：港元與美元掛鈎，美國聯儲局加減息，香港利率往往同步。
走勢無人能準確預測，與其估市，不如揀一個有鎖息上限、進可攻退可守的計劃。
而家實際係幾多厘？
由於 HIBOR 逐日變動，實際利率亦隨之浮動。我哋的按揭比較頁會即時更新各大銀行的 H 按、P 按息差同鎖息上限，你可以直接睇住最新數字比較。想計每月供款，可用按揭計算機輸入金額同年期即時試算。
揀利率前，記住兩件事
- 唔好淨係睇利率：回贈、罰息期、估價都要一齊計，先知邊個方案真正最抵。
- 計埋負擔能力：利率影響月供，月供又受 DSR 五成上限規限，詳見〈按揭壓力測試 2026〉。
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本文利率計法為香港按揭市場一般做法，實際息差、鎖息上限及最優惠利率以個別銀行公布為準。利率會隨市況變動，請以比較頁最新數字為準。
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