買樓最現實的第一條數，就是「我到底要準備幾多首期」。答案取決於按揭成數——即係銀行肯借樓價的百分之幾。2024 年金管局大幅放寬之後，2026 年的規則其實比好多人想像中簡單，下面用一張表幫你睇清楚。
基本成數：劃一七成
由 2024 年 10 月 16 日起，金管局把所有住宅物業的按揭成數上限劃一為 七成，不論樓價高低、自住定收租。即是話：
- 一千萬的樓，銀行基本上最多借七百萬，首期三百萬。
- 過往「樓價愈貴、成數愈低」的分級制，已經取消。
- 連「手頭已有其他按揭就要扣減一成」的舊規定，亦同步撤銷。
換句話講，如果你只做七成或以下，幾乎人人同一條起跑線。想再借多啲，就要靠按揭保險。
想突破七成？要經按揭保險（MIP）
七成以上的部分，銀行自己不會孭，要由香港按揭證券公司（HKMC）的按揭保險計劃承保。經 MIP，最高可以做到九成。但能造幾多成，同樓價直接掛鈎：
| 樓價 | 最高成數 | 備註 |
|---|---|---|
| $1,000 萬或以下 | 最高 九成 | 須首置 + 全部申請人固定受薪；否則最高八成 |
| $1,000 萬 – $1,500 萬 | 最高 八成 | $1,125 萬以下、首置受薪人士仍有機會造九成，貸款額上限 $900 萬 |
| $1,500 萬 – $3,000 萬 | 最高 七至八成 | 約 $1,715 萬以下可造八成，貸款額上限 $1,200 萬；再高則回到七成 |
| $3,000 萬以上 | 七成 | 超出按揭保險範圍 |
重點提醒：九成按揭並非人人有得做。條件是申請時名下沒有任何香港住宅物業，而且全部申請人都是固定受薪。自僱、佣金制或者已持有物業的買家，通常最多八成。
（想知自己嗰個樓價、嗰個成數，按保保費要俾幾多，可以去按揭比較頁，輸入樓價即時睇預計保費同月供。）
首期要準備幾多？（實例）
最實際的問題：唔同樓價、唔同成數，首期差幾多？下表一目了然（未計印花稅、律師費等使費）：
| 樓價 | 造七成（首期） | 高成數（首期） |
|---|---|---|
| $400 萬 | 借 $280 萬（首期 $120 萬） | 九成：首期 $40 萬 |
| $600 萬 | 借 $420 萬（首期 $180 萬） | 九成：首期 $60 萬 |
| $800 萬 | 借 $560 萬（首期 $240 萬） | 九成：首期 $80 萬 |
| $1,200 萬 | 借 $840 萬（首期 $360 萬） | 八成：首期 $240 萬 |
| $2,000 萬 | 借 $1,400 萬（首期 $600 萬） | 八成（設上限）：首期 $400 萬 |
睇得出，用唔用按揭保險，首期可以差幾倍。但九成只限樓價 $1,000 萬以下、首置 + 固定受薪；高樓價就算想造高成數都受限。記得首期之外，仲要預印花稅（詳見〈買樓印花稅 2026〉）同律師費等上會使費。
借得到，不等於供得起
成數只是第一關。即使樓價容許你造九成，銀行仍要看你的供款與入息比率（DSR）——每月供款不可超過月入五成。官方的加息壓力測試雖然已在 2024 年暫停，但 DSR 這道閘仍然生效，銀行內部亦會自行評估。詳情可參考我哋另一篇〈按揭壓力測試 2026 最新計法〉。
特殊物業的成數另計
上面講的是一般私樓。以下幾類，成數規則並不一樣，我哋有專文拆解：
- 居屋：綠表、白表的成數同擔保期都同私樓不同。
- 村屋：銀行估價同可造成數通常較保守。
- 樓花：即供與建期付款，銀行批核時點亦有分別。
如果你買的是上述類型，入紙前最好先問清楚，免得首期計錯。
入紙前，先計呢三條數
- 首期：樓價 × 三成（做七成）；想造更高就預埋按揭保險的條件。
- 保費：經 MIP 的單次保費可以併入貸款，分三十年攤還，記得計埋每月成本。
- 入息門檻：用預期月供 ÷ 五成，就是大概需要的月入。
懶得逐項計？我哋的 3 分鐘 AI 按揭評估 會即時幫你計埋成數、DSR 同首期，合資格更會自動配對銀行。
本文按揭成數及按揭保險上限，依據香港金融管理局 2024 年 10 月 16 日樓宇按揭措施，以及香港按揭證券公司（HKMC）按揭保險計劃公布之物業價格分級。政策或不時更新，個別個案以銀行及 HKMC 最終審批為準。
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