二按 vs 加按：套現周轉前先搞清楚分別同風險

手頭緊、想用層樓套現周轉，常見有兩條路：加按同二按。兩個字好似差唔多，實際上風險同成本差好遠。揀錯隨時越借越貴，下面幫你分清楚。

加按：喺原有銀行借多啲

加按（Re-mortgage / 進一步貸款），是在你現有按揭的同一間銀行，按物業升值或已還本金，重新借多一筆出來。

• 利率：仍是銀行按揭利率，相對低。
• 上限：套現後總貸款不可超過樓價七成（自住），亦要符合每月供款不超過月入五成。
• 適合：物業有升值空間、現有按揭未到頂、想以低息套現的業主。

簡單講，加按是「把第一按做大」，仍然是銀行一手揸住。

二按：喺第一按之上再借一筆

二按（Second Mortgage），是在原有第一按揭之上，向另一機構再借一筆，物業同時揹住兩筆貸款。由於銀行甚少承做二按，市場上的二按多數由財務公司提供。

• 利率：明顯高於銀行，隨時是第一按的幾倍。
• 年期：通常較短，月供壓力大。
• 風險：部分二按機構並非持牌；條款、罰息、催收手法都要睇得好清楚。

新樓有時亦會見到「發展商二按」，吸引買家上車，但供完首幾年優惠期後利率可能急升，要計埋長遠負擔。

一表睇清分別

	加按	二按
由邊個批	原有銀行	多為財務公司
利率	較低（銀行息）	較高
風險	較低	較高，需審視機構是否持牌
受成數限制	受七成上限	疊加於第一按之上，總負債更高

二按的真正風險

二按會令你的每月供款大增。萬一現金流轉差，違約風險比單一按揭高好多。加上部分非持牌機構的條款苛刻，一旦周轉不靈，後果可以好嚴重。

我哋的立場好清楚：只會為你轉介合規持牌的機構，並在申請前把所有條款、利率、罰息逐項解釋清楚。 能用加按以低息解決的，絕不建議貿然做高息二按。

套現前，先計呢幾條數

1. 物業現值：先做估價，知道層樓而家值幾多。
2. 可套現空間：樓價七成 − 尚欠本金（加按情況）。
3. 每月總供款：所有貸款月供加埋，不可超過月入五成，詳見〈按揭壓力測試 2026〉。
4. 真實用途同回報：借錢周轉前，諗清楚用途值唔值得付這個利息。

唔肯定揀邊樣？

加按定二按，關鍵在於你的物業估值、現有按揭狀況同入息。我哋的 3 分鐘 AI 按揭評估 可以幫你初步睇清套現空間，再由顧問拆解最低成本的方案。

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本文僅作一般資訊，二按涉及較高風險，個別機構條款各異。Dr Loan 貸款博士只轉介合規持牌機構；實際批核及條款以有關機構為準。