按揭利率 2026：H 按 vs P 按點揀？鎖息上限係咩？

揀按揭，除咗格邊間銀行回贈高，最關鍵還是利率。香港主要有兩種計法：H 按同 P 按。搞清楚兩者點計、點揀，先唔會供多咗都唔知。

H 按：跟 HIBOR 浮動

H 按的利率 = 一個月銀行同業拆息（HIBOR）+ 銀行息差。例如 HIBOR 是 2.5 厘，息差 +1.3 厘，實際就是 3.8 厘。

• 優點：HIBOR 低的時候，H 按通常比 P 按平。
• 缺點：HIBOR 逐月浮動，月供會跟住郁。
• 關鍵：幾乎所有 H 按都設有「鎖息上限」（見下）。

P 按：跟最優惠利率

P 按的利率 = 最優惠利率（Prime Rate, P）− 折讓。例如 P 是 5.75 厘，折讓 2 厘，實際就是 3.75 厘。

• 優點：P 不會經常變，月供較穩定。
• 缺點：P 跟銀行調整，低息期通常貴過 H 按。

鎖息上限：H 按的安全網

好多人以為 H 按好高風險，其實 H 按一般設有「鎖息上限」（Cap Rate），通常等於某個 P 按水平。意思是：

當 HIBOR 抽高、H 按計出來的利率高過鎖息上限時，就會自動以鎖息上限收費。

所以 H 按的實際效果是「平時跟 HIBOR 享低息，抽高時有 P 按封頂」，攻守兼備——這也是為甚麼近年大部分業主都揀 H 按。

一表睇清

	H 按	P 按
計法	HIBOR + 息差	P − 折讓
月供	浮動	相對穩定
低息期	通常較平	通常較貴
保障	有鎖息上限封頂	本身穩定

影響利率走勢的因素

按揭利率走勢，主要睇兩樣：

• HIBOR：受香港銀行體系結餘、資金鬆緊影響，短期波動較大。
• 美國利率：港元與美元掛鈎，美國聯儲局加減息，香港利率往往同步。

走勢無人能準確預測，與其估市，不如揀一個有鎖息上限、進可攻退可守的計劃。

而家實際係幾多厘？

由於 HIBOR 逐日變動，實際利率亦隨之浮動。我哋的按揭比較頁會即時更新各大銀行的 H 按、P 按息差同鎖息上限，你可以直接睇住最新數字比較。想計每月供款，可用按揭計算機輸入金額同年期即時試算。

揀利率前，記住兩件事

1. 唔好淨係睇利率：回贈、罰息期、估價都要一齊計，先知邊個方案真正最抵。
2. 計埋負擔能力：利率影響月供，月供又受 DSR 五成上限規限，詳見〈按揭壓力測試 2026〉。

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本文利率計法為香港按揭市場一般做法，實際息差、鎖息上限及最優惠利率以個別銀行公布為準。利率會隨市況變動，請以比較頁最新數字為準。