樓花按揭 2026：即供 vs 建期點揀？成數同上會時間一文睇清

買新樓樓花，最大決定除咗揀單位，就是揀「即供」還是「建期」付款。兩者按揭安排、利率、首期壓力都唔同。呢篇幫你分清楚。

樓花係咩？同現樓按揭分別在邊？

樓花即係未落成、仲起緊的新盤。由於物業未交樓，銀行不會即時放足按揭，而是按你揀的付款計劃安排——這正是即供同建期的分別。

即供 vs 建期：核心分別

	即供（即供款計劃）	建期（建築期付款）
付款時間	簽約後短期內付清樓價	接近收樓先付大部分
樓價折扣	通常有較高折扣	折扣較少
按揭批出時間	較早	接近收樓先正式批
利率風險	較早鎖定	收樓時先知當時利率
適合	資金充裕、想慳樓價	想遲啲先供、賭利率回落

簡單講：即供慳樓價但要早啲俾錢；建期遲啲先供但折扣少、利率要到收樓先定。

樓花可以借幾成？

樓花同現樓一樣受金管局規管，自住物業成數上限 七成；符合條件（樓價、首置、固定受薪）可經按揭保險造更高，最高九成。詳見〈按揭成數 2026〉。

要留意：建期付款的按揭，要到接近收樓先正式審批，期間如果你的收入、信貸狀況有變，或銀行政策收緊，批出成數可能同預期有出入。即供則較早鎖定，確定性高啲。

發展商二按要小心

部分新盤會提供「發展商一按 / 二按」，吸引買家以低首期上車。頭幾年優惠期利率低，但優惠期過後利率可能大幅跳升，長遠負擔隨時重過銀行按揭。簽之前一定要計埋優惠期後的供款，二按的風險可參考〈二按 vs 加按〉。

揀樓花付款計劃，計呢幾條數

1. 折扣差幾多：即供慳到的樓價，同建期延後付款的彈性，邊樣對你更值。
2. 利率睇法：你估利率升定跌？即供早鎖、建期遲定。
3. 負擔能力：無論邊個計劃，每月供款都受月入五成（DSR）規限，詳見〈按揭壓力測試 2026〉。
4. 收樓時的變數：建期要預留收入 / 信貸穩定，免得收樓時批唔足。

唔肯定揀即供定建期？

呢個決定關乎你的現金流、對利率的睇法同風險承受。我哋的 3 分鐘 AI 按揭評估 可以先幫你計清成數同供款，再由顧問拆解即供與建期對你的實際差別。

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本文樓花按揭資訊為香港市場一般情況及金管局現行規定；個別新盤付款計劃、發展商按揭條款各異，實際以發展商及銀行公布為準。