第一次買樓，最想知三件事：首期要幾多、印花稅要俾幾多、流程點行。呢篇用 2026 年最新規矩，幫上車人士一次過搞清楚。
首置可以借幾成？
首次置業最大優勢，是可以透過按揭保險造高成數：
- 樓價 $1,000 萬或以下：首置 + 全部申請人固定受薪，最高可造 九成，首期低至一成。
- 想造九成的硬條件：申請時名下沒有任何香港住宅物業，而且全部申請人都是固定受薪。
- 自僱、佣金制，或樓價較高，成數會相應下調。
各樓價的成數上限同按揭保險細節，可參考〈按揭成數 2026〉同〈按揭保險 2026〉。
首置印花稅：一個常見誤解
好多人以為「首置印花稅平好多」，其實 2024 年印花稅改革之後，情況已經唔同：
- 住宅印花稅已劃一（俗稱的「辣招」第 1 標準與第 2 標準稅率已睇齊），首置同非首置的印花稅金額其實一樣。
- 額外印花稅（SSD）同買家印花稅（BSD）已經全面取消。
真正的好消息是：樓價 $400 萬或以下，印花稅劃一只需 $100。對上車盤而言，這幾乎等於免印花稅。以下是常見樓價的印花稅參考：
| 樓價 | 印花稅 |
|---|---|
| $300 萬 | $100 |
| $400 萬 | $100 |
| $450 萬 | $67,500 |
| $600 萬 | $135,000 |
| $850 萬 | $255,000 |
所以對首置買家，「首置」的真正着數在於可造九成按揭，而不是印花稅折扣。
供款要過得到 DSR
借得到，仲要供得起。每月供款不可超過月入五成（DSR 50%）。官方加息壓力測試雖然在 2024 年暫停，但這道 DSR 閘仍然生效，銀行內部亦會自行評估。詳見〈按揭壓力測試 2026〉。
上會流程：由睇樓到收鎖匙
- 預先評估：未落訂前，先計清成數、首期同供款能力，免得簽咗約先發現借唔到。
- 估價：向銀行做物業估價，確認可借金額。
- 簽臨時買賣合約：俾細訂（通常樓價 3%–5%）。
- 遞交按揭申請：揀好銀行同計劃，入紙審批。
- 簽正式合約 + 俾大訂。
- 律師處理樓契、按揭契。
- 上會（成交）：銀行放款，俾尾數，收樓。
成交一般需時約 6 至 8 星期，新盤建期付款另計。
首置最容易中伏的位
- 未計清就落訂：估價不足或入息不夠，隨時撻訂蝕細訂。
- 以為印花稅有首置折扣：其實着數在成數，不在印花稅。
- 漏計上會雜費：律師費、按揭保費、代理佣金都要預。
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本文印花稅依據香港稅務局 / GovHK 公布之從價印花稅率（2025 年 2 月 26 日生效）；按揭成數依據金管局及 HKMC 現行規定。政策或不時更新，個別個案以政府部門及銀行最終公布為準。
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