想造高成數按揭、首期唔使預咁多，多數人都會用到「按揭保險」。但保費到底要俾幾多、點樣繳付、可唔可以退？呢篇用實際數字幫你拆解。
按揭保險係咩？點解要買？
銀行一般最多只肯借樓價七成。如果你想借多過七成（最高九成），超出的部分風險由香港按揭證券公司（HKMC）全資附屬的香港按證保險有限公司，透過按揭保險計劃（MIP）承保，銀行先肯放。所以按揭保險不是保障你，而是保障銀行——但好處是讓你用較少首期上會。
簡單講：做七成或以下，唔使按揭保險；想造八成、九成，就要經 MIP。
邊個情況先要買？
- 首期不足三成：例如樓價 $600 萬，你只有 $90 萬（一成半）首期，就要靠高成數按揭 + 按揭保險。
- 想留多啲現金周轉：即使俾得起三成，有人寧願造高成數、保留現金。
- 首置上車盤：九成按揭只限首置（所有業主申請時名下冇任何香港住宅物業）+ 全部申請人固定受薪，正是上車人士最常用。
如果你本身首期充足、只做七成，就完全唔需要諗按揭保險。
保費要俾幾多？（浮息、首置、30 年期參考）
保費按樓價同成數而定，以下是常見組合（浮息 H 按、首次置業、30 年期）的單次保費率，以貸款額的百分比計：
| 樓價 | 八成按揭保費 | 九成按揭保費 |
|---|---|---|
| $400 萬或以下 | 約 0.92% | 約 2.16% |
| $400 萬以上至 $600 萬 | 約 0.92% | 約 2.50%* |
| $600 萬以上至 $1,125 萬以下 | 約 1.09% | 約 2.50%（$1,000 萬以上貸款上限 $900 萬） |
| $1,125 萬至 $1,500 萬 | 約 1.09% | 不適用 |
| $1,500 萬以上至 $1,715 萬 | 約 1.24%（貸款上限 $1,200 萬） | 不適用 |
* $400 萬以上至 $450 萬以下有兩套按保準則：用 $600 萬準則，貸款上限 $360 萬（保費約 2.16%）；用 $1,715 萬準則可造九成（保費約 2.50%）。實際以 HKMC 報價為準。
舉例：樓價 $500 萬造九成（借 $450 萬），單次保費約 $450 萬 × 2.50% ≈ $112,500。數目不細，所以一定要計入上會預算。
注意：以上是常見子集的參考數字。完整收費表仲會按年期、首置與否、定息或浮息再細分，實際以 HKMC 報價為準。
保費點樣繳付？
繳付方式有兩種：一次付清（可揀加唔加借入貸款）或者每年支付。
- 一次付清（不加借）：上會時一筆過俾，最直接。
- 一次付清並加借入貸款：可以把單次保費加借入按揭貸款，連同按揭一併按月償還。對現金緊張的買家最常用——但記住，保費攤入月供後，每月成本會略增。
- 每年支付：分年俾，長遠未必最抵，而且不設退保安排。
我哋幫客戶上會時，最常見是第二種，因為上會現金壓力最細。想睇埋保費攤入月供之後實際每月供幾多，可以用按揭比較頁逐間行比較。
可以退保嗎？
可以，但要留意：一次付清的保費，如提早清還貸款（例如賣樓、轉按），只會退還部分或者完全不退，實際退幾多要向貸款銀行或按證保險公司查詢；選擇每年支付就不設退保安排。所以如果你打算短期內轉按或賣出，繳付方式要諗清楚。
高成數按揭的兩個前提
就算保費俾得起，仍要過兩關：
- 成數上限：九成只限樓價 $1,125 萬以下（$1,000 萬以上貸款上限 $900 萬）、首置（所有業主申請時名下冇任何香港住宅物業）+ 全部申請人固定受薪；詳見〈按揭成數 2026〉。
- 供款與入息比率：每月供款不可超過月入五成，詳見〈按揭壓力測試 2026〉。
兩關都過到，先正式合資格。
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本文按揭保險保費及成數上限，依據香港按揭證券公司（HKMC）按揭保險計劃 2024 年 10 月 16 日生效之收費表及物業價格分級。數字為常見組合參考，實際保費以 HKMC 正式報價為準。
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