樓換樓 2026：先買後賣定先賣後買？按揭同首置點計？

細屋換大屋、舊樓換新樓，「樓換樓」聽落簡單，但按揭、首置身份、時間差，每一樣計錯都好傷荷包。呢篇幫你理順次序。

樓換樓最大難題：時間差

樓換樓的核心，是「賣舊樓」同「買新樓」之間的時間差。揀邊個次序，影響你的首期、按揭成數同現金流。

先賣後買 vs 先買後賣

	先賣後買	先買後賣
現金	賣樓套現後再買，首期充裕	未賣已買，要同時應付
首置身份	舊樓完成轉讓（簽妥轉讓契、土地註冊處登記後）= 名下無樓，可當首置；只簽咗臨約唔算	仍持有舊樓 = 非首置
按揭成數	可申請八成以上按揭保險（仲要固定受薪）	基本七成不受影響，但唔可以申請八成以上按揭保險
風險	賣咗未買到要租樓過渡	舊樓賣唔出 = 雙重供款壓力

關鍵：只要你申請新樓按揭時舊樓仲未完成轉讓（淨係簽咗臨約唔算），你就算「持有住宅物業」，按揭成數同首置着數都會受影響——詳見〈首置按揭 2026〉同〈按揭成數 2026〉。

同時應付兩層樓？留意供款比率

如果先買後賣，喺舊樓未賣出期間，你可能要同時供兩層樓。銀行計供款與入息比率（DSR）時，會把兩筆供款都計入，好易爆 50% 上限，詳見〈按揭壓力測試 2026〉。所以先買後賣，要確認自己頂得順雙重供款，或有明確賣樓時間表。

過渡性融資（Bridging Loan）

部分銀行提供「過渡性貸款」，幫你喺賣舊樓、買新樓之間的空窗期周轉首期。但利率較高、年期短，要計清成本，唔好當長期方案。

樓換樓，建議次序

1. 先做估價：知道舊樓賣得幾多、新樓借得幾多。
2. 計成數着數：先賣後買，舊樓完成轉讓後，所有業主申請時名下都冇香港住宅，如全部申請人固定受薪，可申請八成以上按揭保險；印花稅方面，而家首置同非首置稅率已經一樣。
3. 計埋使費：賣樓佣金、新樓印花稅（詳見〈買樓印花稅 2026〉）、律師費。
4. 預過渡安排：先賣後買要諗定租樓 / 暫住；先買後賣要確認頂得順雙供。

樓換樓部署，等顧問幫你計次序

先買定先賣、首置點保、雙供頂唔頂得順——呢啲環環相扣。我哋的 3 分鐘 AI 按揭評估 可以幫你計新樓成數同 DSR，再由顧問幫你部署最慳錢的換樓次序。

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本文樓換樓資訊為香港按揭市場一般情況及金管局現行規定；個別個案的成數、首置身份、過渡融資安排，以銀行最終審批為準。