按揭年期 2026：最長借幾耐？年期點揀、樓齡同年齡點影響？

「分 25 年定 30 年好？」按揭年期直接影響你每月供幾多、總共俾幾多利息。但年期唔係話揀就揀——樓齡同年齡都有得限。呢篇幫你計清楚。

最長可以借幾耐？

香港私人住宅按揭，最長一般為 30 年。但實際批出的年期，會受兩個上限拑制，銀行取兩者較短：

• 樓齡上限：常見做法是「某個基數（例如 75）減去樓齡」。樓愈舊，可造年期愈短。
• 年齡上限：常見做法是「某個基數（例如 75 至 80，或退休年齡）減去申請人年齡」。年紀愈大，年期愈短。

舉例：50 歲申請人買 30 年樓齡的單位，兩個上限計出來可能只得 20 多年，而唔係 30 年。實際基數每間銀行不同，入紙前要問清楚。

年期長 vs 年期短：點揀？

	年期長（如 30 年）	年期短（如 20 年）
每月供款	較低	較高
總利息支出	較多	較少
供款與入息比率（DSR）	較易過	較難過
還款壓力	較鬆	較緊

重點：年期愈長，月供愈低，愈容易過到供款與入息比率（DSR 50%）這關，詳見〈按揭壓力測試 2026〉。所以入息邊緣的買家，通常會揀盡最長年期。代價是長遠俾多咗利息。

居屋同其他物業的年期

• 居屋：因有房委會擔保，最長還款期已延長至 30 年，詳見〈居屋按揭 2026〉。
• 村屋 / 唐樓：樓齡通常較大，可造年期較短，詳見〈村屋按揭 2026〉。
• 車位 / 工商舖：非住宅年期一般比住宅短，詳見〈車位、工商舖按揭 2026〉。

揀年期前，計呢幾條數

1. 月供承受力：年期影響月供，月供唔可超過月入五成。
2. 總利息：用按揭計算機比較唔同年期的總利息差幾多。
3. 樓齡 + 年齡上限：先確認你嗰個物業同你年紀，實際批到幾長。
4. 將來計劃：打算幾年內賣樓或轉按，長年期影響相對細。

唔肯定揀幾長年期？

最佳年期要平衡月供壓力同總利息，仲要睇你嗰層樓同年齡批到幾長。我哋的 3 分鐘 AI 按揭評估 同按揭計算機可以幫你即時比較，再由顧問按你的物業同年齡計實際上限。

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本文按揭年期上限為香港銀行一般做法（樓齡 / 年齡基數因銀行而異）；實際可造年期以個別銀行審批為準。